تبدیل قولنامه به سند رسمی
تبدیل قولنامه به سند رسمی: با بررسی اعتبار معامله، وضعیت ثبتی ملک، تکمیل مدارک و فراهم شدن شرایط قانونی انتقال انجام می شود و در صورت امتناع فروشنده، حسب مورد می توان الزام وی به تنظیم سند رسمی را پیگیری کرد.
قولنامه چیست و چرا باید آن را به سند رسمی تبدیل کرد؟
قولنامه در معنای دقیق حقوقی معمولاً قراردادی برای تعهد به انجام معامله در آینده است؛ اما در عرف معاملات ملکی، این واژه گاهی برای مبایعه نامه نیز به کار می رود. بنابراین آثار حقوقی سند، به مفاد واقعی قرارداد بستگی دارد.
تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک مزایای مهمی دارد، از جمله:
- کاهش اختلافات درباره مالکیت و مفاد معامله
- افزایش اعتبار و قابلیت استناد سند
- کاهش ریسک معاملات معارض و فروش یک ملک به چند نفر
- مشخص شدن وضعیت ثبتی و حقوقی ملک
- تسهیل اثبات حقوق خریدار و فروشنده در مراجع قضایی
- امکان استفاده از ظرفیت های اجرایی سند رسمی در مواردی که قانون پیش بینی کرده است.
آیا قولنامه عادی بی اعتبار است؟
خیر، عادی بودن سند به تنهایی به معنای بی اعتبار بودن آن نیست؛ اما در معاملات املاک، وضعیت حقوقی قولنامه باید با توجه به تاریخ معامله، نوع ملک، وضعیت ثبت ملک و قوانین حاکم بر ثبت رسمی معاملات بررسی شود.
به ویژه با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، موضوع ثبت رسمی معاملات ملکی اهمیت بیشتری پیدا کرده است و نمی توان درباره آثار یک قولنامه بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک و زمان انجام معامله اظهار نظر قطعی کرد.
مراحل تبدیل قولنامه به سند رسمی
تبدیل قولنامه به سند رسمی، بسته به وضعیت ثبتی ملک و شرایط معامله، ممکن است از طریق دفتر اسناد رسمی یا در صورت وجود اختلاف و امتناع مالک، از طریق مراجع قضایی انجام شود. به طور کلی مراحل آن شامل موارد زیر است:
- بررسی قولنامه و مدارک مالکیت
- استعلام وضعیت ثبتی ملک
- تسویه تعهدات و آمادهسازی مدارک
- مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی
- پرداخت مالیات و هزینه های قانونی
- تنظیم و امضای سند رسمی
اگر فروشنده برای انتقال سند همکاری نکند چه کنیم؟
اگر فروشنده با وجود تعهد قراردادی از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی خودداری کند، خریدار می تواند با توجه به شرایط معامله، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
مدارک لازم برای تبدیل قولنامه به سند رسمی
برای تبدیل قولنامه به سند رسمی، مدارک مورد نیاز با توجه به وضعیت ثبتی ملک و نوع معامله متفاوت است، اما معمولاً مدارک زیر مورد نیاز قرار می گیرد:
- اصل قولنامه یا مبایعه نامه
- اصل سند مالکیت ملک
- کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده.
- استعلام ثبتی ملک
- گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
- مفاصاحساب شهرداری
- گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک.
- وکالت نامه رسمی
- گواهی انحصار وراثت و مدارک مربوط به وراث
مدت زمان تبدیل قولنامه به سند رسمی چقدر است؟
مدت زمان تبدیل قولنامه به سند رسمی عدد ثابت و یکسانی ندارد و به وضعیت ثبتی ملک، کامل بودن مدارک، همکاری فروشنده و روند انجام استعلام ها و پرداخت های قانونی بستگی دارد.
اگر سند مالکیت رسمی به نام فروشنده باشد، ملک مشکل ثبتی نداشته باشد و مدارک کامل باشد، در صورت همکاری طرفین، معمولاً بخش اصلی فرایند با انجام استعلام ها و مراجعه به دفترخانه قابل انجام است و تعیین زمان دقیق به شرایط پرونده و دفترخانه بستگی دارد.
در قولنامه برای تنظیم سند رسمی چه شرطی بنویسیم؟
بهتر است در قولنامه، تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک به صورت دقیق و همراه با تاریخ، دفترخانه و وجه التزام مشخص شود. برای مثال می توان چنین شرطی را در قرارداد درج کرد:
“فروشنده متعهد گردید در تاریخ … ساعت … با حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره …، نسبت به تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک موضوع قرارداد به نام خریدار اقدام نماید. در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده از انجام تعهد، فروشنده مکلف است بابت هر روز تأخیر مبلغ … ریال به عنوان وجه التزام به خریدار پرداخت نماید. پرداخت وجه التزام مانع از حق خریدار برای مطالبه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نخواهد بود.”
برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است موارد زیر در قرارداد دقیقاً نوشته شود:
- تاریخ و ساعت حضور در دفترخانه
- شماره و آدرس دفترخانه
- تعهد فروشنده به ارائه مدارک و مفاصا حساب های لازم
- مبلغ وجه التزام عدم حضور یا تأخیر در تنظیم سند
- تکلیف پرداخت هزینه های انتقال و مالیات
- مشخصات کامل ملک و پلاک ثبتی
- تکلیف قرارداد در صورت وجود رهن، بازداشت یا سایر موانع انتقال
تکلیف قولنامه های قدیمی چیست؟
قولنامه های قدیمی لزوماً بی اعتبار نیستند و تکلیف آن ها به تاریخ معامله، مفاد قرارداد، وضعیت ثبتی ملک و قوانین حاکم در زمان انجام معامله بستگی دارد. با این حال، برای انتقال رسمی ملک، باید وضعیت ثبتی و امکان تنظیم سند رسمی بررسی شود و در صورت امتناع فروشنده، حسب مورد می توان الزام به تنظیم سند رسمی را پیگیری کرد.
سوالات متداول درباره تبدیل قولنامه به سند رسمی
آیا برای ملک مشاع هم می توان قولنامه را به سند رسمی تبدیل کرد؟
اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، امکان انتقال سند رسمی وجود دارد؟
آیا قولنامه بدون کد رهگیری برای گرفتن سند رسمی معتبر است؟
نتیجه گیری
تبدیل قولنامه به سند رسمی با بررسی وضعیت ثبتی ملک، تکمیل مدارک و مراجعه به دفترخانه انجام می شود؛ اگر فروشنده از انتقال سند خودداری کند، خریدار می تواند حسب شرایط برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در قولنامه های قدیمی نیز قبل از هر اقدامی باید تاریخ معامله، مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
